Het onderhoudsplan
Wat is een MJOP?
Een meerjarenonderhoudsplan vertelt wat er de komende jaren aan uw gebouw moet gebeuren, wanneer dat is en wat het kost. Het is het antwoord op de vraag die na elke inspectie komt: en wat betekent dit voor de bijdrage?
In het kort
Van waarneming naar begroting
Een conditiemeting beschrijft hoe uw gebouw ervoor staat. Een MJOP zet daar jaren en bedragen bij. Per bouwdeel staat er wat er moet gebeuren, hoe vaak dat terugkomt, wat een eenheid kost en hoeveel eenheden er zijn. Daaruit rolt een reeks uitgaven over dertig jaar, waaruit weer het bedrag volgt dat er jaarlijks opzij moet.
In Beeheer staat dat plan niet los van de meting. De bouwdelen komen uit hetzelfde dossier, met dezelfde NL/SfB-codering. Een gebrek dat de inspecteur vastlegt kan rechtstreeks een regel in het plan worden. Wat de inspecteur op de gevel zag, staat daarmee in dezelfde rij als het bedrag dat het bestuur moet begroten.
De opbouw
Vier soorten onderhoud, apart gehouden
Onderhoud komt uit verschillende hoeken. Door die hoeken uit elkaar te houden blijft zichtbaar waar een bedrag vandaan komt. Eén post op het dak vertelt niets; vier lijsten naast elkaar vertellen waar het geld heen gaat.
- Regulier onderhoud
- Wat met vaste tussenpozen terugkomt: schilderwerk, voegwerk, reinigen. Komt voort uit de bouwdelenlijst van het pand en herhaalt zich volgens de cyclus die bij dat bouwdeel hoort.
- Contractonderhoud
- Wat op een lopend contract staat: de lift, de cv-installatie, de brandmeldinstallatie. Gekoppeld aan het contract in het dossier, zodat te zien is waar het bedrag vandaan komt.
- Vervangingsonderhoud
- De grote posten die één keer in de decennia komen en het saldo van een VvE bepalen. Handmatig in te voeren, want geen enkele lijst weet wanneer ú uw dak wilt vervangen.
- Conditiegestuurd onderhoud
- Wat uit de laatste inspectie komt: een gebrek dat is gemeten en dat aandacht vraagt. Deze regels zijn de brug tussen de meting en het plan.
De verdeling
Wat betekent dit voor mij als eigenaar?
Een totaalbedrag zegt een bestuurslid iets. Een eigenaar wil weten wat er van hem wordt verwacht.
Beeheer rekent de kosten door naar de verdeelsleutel van het pand, zodat er per eenheid een bedrag uit komt. Omdat niet elke kostenpost van iedereen is, kan een regel een eigen verdeling krijgen: een lift die de begane grond niet gebruikt, een dakterras van één appartement, een winkelpui onder de woningen. Zo'n beperkte gemeenschap staat vaak in de splitsingsakte en hoort ook in het plan te staan.
Veelgestelde vragen
Over het meerjarenonderhoudsplan
- Wat is een MJOP?
- Een meerjarenonderhoudsplan is een overzicht van het onderhoud dat een gebouw de komende jaren nodig heeft, met per regel het jaar waarin het aan de beurt is en wat het kost. Daaruit volgt hoeveel er jaarlijks opzij moet om die uitgaven te kunnen betalen.
- Is een MJOP verplicht voor een VvE?
- Een VvE is verplicht te reserveren voor toekomstig onderhoud. Dat kan op twee manieren: met een vast bedrag van ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar, of op basis van een meerjarenonderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar. Kiest u de tweede weg, dan is het plan het fundament onder de bijdrage.
- Hoeveel jaar vooruit kijkt een MJOP?
- In Beeheer standaard dertig jaar. Dat is lang genoeg om de dure, zeldzame posten mee te nemen: een dak, een liftrenovatie, het vervangen van kozijnen. Bij een kortere horizon vallen die buiten beeld en lijkt de reservering lager dan hij hoort te zijn.
- Wat is het verschil tussen een MJOP en een conditiemeting?
- Een conditiemeting beschrijft de staat van het gebouw nu: welke bouwdelen er zijn en in welke conditie ze verkeren. Een MJOP kijkt vooruit en zet daar jaren en bedragen bij. De meting is de waarneming, het plan is de vertaling naar geld.
Wilt u weten waar die bedragen vandaan komen? Lees wat een NEN 2767-conditiemeting is.
Benieuwd wat uw pand de komende jaren vraagt?
Neem contact op